분양가 상한제란 분양가 상한제 시행 적용지역

오늘은 분양가 상한제란 의미와 함께 분양가 상한제 시행 및 분양가 상한제 적용지역 시기에 대해 알아볼께요.

얼마 전 국토부장관이 공공택지에만 적용되던 분양가 상한제를 민간택지에도 도입할 것을 고려하고 있다고 밝히면서 분양가 상한제에 대한 관심이 커졌었습니다. 분양가 상한제란 무엇일까요? 분양가 상한제 의미와 함께 분양가 상한제 관련 소식 살펴볼께요.

분양가 상한제란 분양원가연동제라고도 불리습니다. 분양가 상한제는 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설회사의 적정 이윤을 합산해 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도라고해요. 분양가 상한제를 실시하는 목적은 무엇보다 집값 안정화죠. 

분양가상한제는 주택 가격이 급등하면서 주택건설업체들이 과도하게 이익을 남기고 있다는 사회적 비판에 따라 2005년 1월 8일 주택법을 개정하여 3월 9일부터 시행되었습니다. 분양가상한제 적용 주택을 분양할 때 입주자모집 승인을 받으면 그 모집 공고에 택지비, 공사비, 간접비, 그 밖의 비용 등 분양 가격을 공시해야 한다고 해요. 분양가격 산정은 '건축비(기본형 건축비+건축비 가산비용)+택지비'를 합산하는 방식으로 계산되죠.

분양가격은 국토해양부장관이 매년 3월과 9월에 고시하는 기본형 건축비에 건축비 가산비용과 택지비를 적용하여 산출하게 된습니다. 급격하게 자재가격의 등락이 있는 경우에는 조정주기(6개월) 전이라도 기본형 건축비를 수시 조정할 수 있지요. 사업주체는 분양가상한제 적용 주택으로서, 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자모집 승인을 받았을 때에는 입주자 모집공고에 택지비, 공사비, 간접비, 기타 국토해양부령으로 정하는 비용에 대하여 분양가격을 공시하여야 한다고 해요.

분양가 상한제는 공공택지에 건설하여 공급하는 공동주택뿐 아니라 민간택지에도 적용되며 주상복합도 포함되습니다. 가격 안정을 위해 분양가를 획일적으로 규제하면 공급이 줄어드는 한편 시세차익을 노린 투기꾼이 몰려들어 가격이 올라가는 현상이 발생하지요. 반면 공급을 늘리기 위해 분양가를 자율화하면 분양가 급상승, 그리고 전반적인 집값 상승을 부추긴다고 해요. 

이와 같이 분양가상한제가 적용되면 분양가 상승을 억제하고 주변시세보다 싸게 분양받을 수 있기 때문에 주택가격 상승을 억제할 수 있는 효과도 있습니다. 하지만 채산성 악화로 인해 신규주택 공급을 위축시키고, 시세차익을 노리는 투기장이 될 수도 있다는 반론도 있다고 해요.

분양가 상한제 적용지역 재건축 관리처분인가 단지, 분양가 상한제 6개월 유예된다?

정부가 이미 관리처분계획 인가까지 받은 재건축 및 재개발 단지에 대해 민간택지 분양가 상한제 적용을 6개월간 미뤄주기로 했다는 소식이 전해졌습니다. 

국토교통부가 기획재정부 등과 함께 발표한 '최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완방안'에 따르면 재건축 및 재개발, 지역주택조합이 일정 조건(철거 중 단지 등)을 충족할 경우, 민간택지 분양가 상한제가 시행된 뒤 6개월 안에 입주자 모집공고만 마치면 상한제 적용 대상에서 제외하기로 했다고 해요.

왜 그랬을까요?
최근 입법예고가 끝난 주택법 시행령 개정안은 당초 민간택지 분양가 상한제가 어떤 지역에서 시행되면 무조건 이후 입주자 모집공고 신청이 이뤄진 단지부터 상한제 적용을 받도록 했다고 해요. 하지만 입법 예고 과정에서 재건축 단지 조합원 등을 중심으로 이런 '소급'에 대한 강한 반발과 위헌 논란이 제기되었었습니다.

재건축·재개발 등 주택정비사업은 정비구역지정-추진위 구성-조합설립 인가-사업시행 인가-관리처분계획 인가-착공 등의 단계를 거치게 되습니다 입주자 모집승인 신청 단지부터 분양가 상한제를 적용한다는 것은 이미 관리처분계획 인가를 얻어 기존 거주자 이주와 철거까지 진행된 단지조차 분양가 규제를 받게 된다는 뜻이기 때문이라고 해요.

때문에 분양가 상한제로 일반 분양분의 분양가가 떨어지면, 앞서 관리처분계획 인가를 받은 재건축·재개발 단지의 조합원 입장에서는 관리처분 인가 당시보다 기대이익은 줄고 내야 할 부담금은 늘어나기 때문에 소급 입법과 재산권 및 평등권 침해라는 불만을 가질 수밖에 없게 된다고 하지요.

분양가 상한제 유예 방침은 위헌 논란 뿐 아니라 분양가 상한제가 오히려 아파트 공급 부족과 집값 상승을 이끈다는 지적이 부담으로 작용한 결과로 보이습니다. 정부 공인 한국감정원 시세(9월 23일) 조사에서 서울 아파트값은 0.06%(전주 대비) 올라 13주 연속 상승세를 이어갔으며 오름폭도 지난해 10월 둘째 주(0.07%) 이후 50주 만에 가장 컸다고 해요.

부동산 업계 일각에서는 저금리 기조에 따른 풍부한 유동성뿐 아니라 분양가 상한제의 '공급 위축' 효과도 이런 집값 강세를 부추기고 있다는 분석이 나오고 있지요. 추가로 민간택지에까지 상한제가 실제로 적용되면 재건축 사업과 분양 등 공급 자체가 줄어 신축 아파트를 중심으로 집값이 오히려 오를 수밖에 없다는 관측이라고 합니다.

이에 따라 국토부도 6개월 유예 기간을 통해 분양가 상한제를 피해 적극적으로 공급에 나서도록 조합에 '길'을 터준 것으로 해석되고 있습니다. 이에 박선호 국토부 1차관도 브리핑에서 "현재 관리처분계획 인가는 받았지만 아직 분양(입주자 모집) 단계에 이르지 못한 단지는 61개, 6만8천가구 규모"라며 "6개월 유예 기간이 주어지면 이들 단지 중 상당수는 분양이 이뤄질 것"이라고 예상했다고 해요.

정리하면..

민간택지에 대한 분양가 상한제 적용과 관련 현재 관리처분인가를 받은 재개발·재건축 사업지는 분양가상한제 적용을 하지 않기로 했습니다. 만약 서울 지역에 대해 민간택지 분양가상한제가 시행돼도, 서울 지역에서 이미 관리처분 인가를 받은 사업지는 상한제가 면제되는 것이죠. 

또한 관리처분인가를 신청하고, 시행령이 시행된 지 6개월 이내에 입주자 모집공고를 신청한 사업장도 상한제 면제 대상이 된다고 합니다. 분양가상한제 관련 시행령이 시행되는 시점은 올해 10월 말이지요. 시행령 시행 후 6개월 이내 입주자모집공고를 신청하면, 상한제 면제 대상이 된다고 해요. 즉 2020년 4월까지는 분양가상한제가 사실상 유예되는 것으로서 사실상 내년 총선 이전까지는 분양가 상한제의 본격 시행을 미루겠다는 의도인 것이죠. 

이를 두고 즉각적으로 분양가 상한제 시행을 촉구해온 경실련 등은 반발하고 있습니다. 김성달 경제정의실천시민연합 국장은 "분양가상한제를 시행하면, 집값이 잡힌다는 것은 과거 통계로 명확히 확인된다"며 "이번 조치는 정부가 내년 총선을 의식해, 당장 집값을 잡을 의지가 없다는 것을 확인한 조치"라고 비판하고 나섰다고 해요. 총선을 의식해 효율보다는 선심을 선택한 것은 아닌지 비판이 나오고 있는 대목이라고 하지요.